倒数117天，今年楼市“电量”还足吗？让数据说话！｜ 研重磅

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导语

二次调控以来，房地产市场持续降温开始显现。保利投顾研究院通过分析来访、成交、供应、库存等多项指标，结合行业政策环境和利率走势，初步预判一、二线城市或将迎来弱调整或横盘；三四线城市或在明年上半年开始面临实质性压力。

一.当前市场表现

来访

低位徘徊，分季度阶梯型走低

受调控持续发酵和传统淡季影响，客户观望情绪持续。据保利投顾监测楼盘来访数据显示，7-8月的来访量整体仍处于年内较低水平。

成交

新房持续低迷，二手房降幅扩大

保利投顾研究院监测全国48城成交数据发现，7-8月新房成交累计同比下降超30%，基本持平二季度降幅水平；15个大中城市二手住宅跌幅较上半年扩大20个百分点。

图：2016年以来48个城市合计成交量月度同比（%）

一线城市降幅持续扩大，城市圈降幅相对趋稳

新房成交分线看，7-8月一线城市成交同比分别为46%、50%，达近年来新低，二三线跌幅趋稳；城市圈成交持续下滑，但降幅趋向稳定。

图：2016年以来各城市圈主要城市成交量同比（%）

价格

新房涨幅持续收窄，一线停涨、二三线涨幅回落

70城新建商品住宅价格指数显示，仍有超八成城市房价环比继续上涨，但整体涨幅不断收窄；分线看，一线城市连续两月零增长，二三线城市涨幅回落。

二手房价预期延续回调

二手房报价指数显示，重点城市中除成都外其余5个城市报价下跌房源继续占据主导，北上广二手买房议价空间持续加大。

图：二手房报价指数

供应

二三线城市新增供应同比转正

受房企补库存周期影响，叠加其高业绩达成硬约束及资金压力，6月份始全国41城新增供应量同比由负转为正，且7月增幅大幅上升。

分线看，二线城市新增供应同比大增，新货补充相对充裕，三线城市增幅相对较稳，一线城市则仍为负增长。

图：“一二三”线城市供应同比情况（%）

库存

一、二线低位但缓慢回升、三四线持续去化

一、二线及前期热度较高三线城市库存和去化周期目前仍处在低位，但去化周期自去年底开始缓慢持续回升，近两月库存绝对值也呈缓慢回升态势。

图：重点城市商品住宅库存量及去化周期（万㎡，月）

本轮市场重大影响因子

限价使得供给端出现政企博弈

前期对需求端的调控政策，如限购、限贷、限售等调控手段效果逐步显现，成交持续走弱，房价上涨势能减弱；而供给端的限价政策则直接干预市场、扭曲市场价格信号，将致使短期内市场存在较大的供给缺口，并导致政府和房企持续博弈。

截至目前，限价调控越加细化，如：规定不得高于某个时间节点的均价等，甚至对装修价款做出明细限制；范围也覆盖一线（广州、北京、上海）、部分热点二线（重庆、成都、天津、南京、厦门等）和三线城市（清远、江门等）。

房企在利润/资金约束下选择突破、捂盘、遵循或低于限价推售，而政府则不断规范交易行为、使得房企突破限价难度加大，或是调整限定价格让步房企出货，最终或一定程度实现利益均衡。

图：楼市调控对市场影响机制

二. 四季度和明年市场预判

利率是影响房地产走势市场重大因子，保利投顾研究院分别从外围环境、国内环境和房贷利率三维度揭示整体和楼市的利率变化。

外围环境

主要经济体货币政策预期边际收紧

美国主要经济指标表现强劲，9月底启动缩表是大概率事件，美联储透露四季度和明年加息缩表进程将加快；欧洲、日本经济复苏，伴随美国央行升息加紧，明年主要经济体货币政策预期边际收紧。

国内环境

金融严监管时代来临，流动性紧平衡态势持续

国内金融严监管时代全面来临，“714”金融工作会议明确了金融监管的顶层设计（金稳会），金融改革和财税改革国企改革的配套，对金融监管的激励机制约束（功能和行为监管），再次确认了“要把防范金融系统性风险放在首位”。

多项措施随之落地，主要包括金融乱象整、深化国企去杠杆、排查和规范地方政府债务，其中涉及对影子银行的重点监管，限制资金流入房地产。

在金融严监管时代，央行对流动性的管理越来越精确，7-8月整体公开市场操作仍保持净回笼状态，货币供给偏紧，资金“紧平衡”仍将持续。

2017年公开市场操作：货币净投放：（亿/周）

房贷利率

四季度房贷价升量减或更明显

7月多数热点城市房贷利率显著提升，居民新增中长期贷款同比增速与占比均进入下行通道，预计第四季度房贷将保持价升量减更为明显，现房贷利率仍在历史低位、仍有上涨空间。

图：城市房贷利率折扣分布

结论：下阶段楼市预判

保利投顾研究院分析认为，按房地产运行周期来看，自从二季度楼市整体进入盘整以来，三季度的盘整态势开始加深，预测四季度和明年，一二线城市将陆续迎来一轮的价格弱调整过程或横盘，变化较小；三四线城市的行情没有走完，预计明年上半年开始面临实质性压力。